当前位置:主页 > 专业问答 >

论文写作模式-房地产开发项目财务可行性研究

作者:学术家 发布时间:2021-04-24 11:00 www.qmjij.com

   随着我国经济的迅速发展,房地产的经济价值在国民生产总值中所占的比例已经越来越高,风险是房地产项目在建设过程中面临的最大问题,合理地预测及规避风险,成为各房地产企业的重中之重。房地产开发项目具有多种特征,投资规模大,建设经营周期长,受环境影响大、不确定因素多等等,这些特征给投资者带来诸多风险。为确保投资效益,需要在项目立项阶段进行建设条件、财务评价、投资风险等方面的可行性研究。本文以吉安市和济春天房地产开发项目为例,详细分析了该项目运营过程中可能存在的资金风险,并提出科学有效的建议。

 
  改革开放以来,我国国民经济发展较快。作为推动经济前进、实现发展的主要途径,房地产建设项目为社会主义经济事业的发展做出了杰出贡献。为了更好的促进社会的进步和国民经济目标的实现,我们必须为拟建项目做出科学可靠的决策。
 
  在对一个投资项目决策的时候其在财务上是不是可行将是一项十分必要的决策条件。
 
  1在对一个项目投资决策时的一项必要的条件是该项目的财务评估。一个企业的最直接目的是为了取得收益,而财务评估可以充分的模拟和构造该项目真正运营时的情况,是否可以盈利,这对企业是十分重要的,而且通过数据和财务评估可以比较详细的构建出经济模型,所以财务评估对于投资商是否投资是一项十分重要的依据。
 
  2银行对于项目是否要投资在很大程度上受财务评估的影响。
 
  尤其在当对固定资产进行投资的时候,因为其涉及的金额大,承担的风险高,同时费时也更长,如果公司投资失败,就会有更大的损失,甚至连成本都不能按期收回。所以银行在决定贷款之前一定会根绝该项目的财务评估来判断以及分析,来判断是否贷款。
 
  3最后,在我国相关部门审核项目时候也会参考财务评估。因为我国是社会主义国家,国有经济在市场经济中占据着绝对的主导地位。国有企业的影响也不同与民营企业,企业的投资和效益不仅影响企业本身,更是对国家的财务情况会造成影响,所以有关部门在审核项目的更会严格,而财务评估同样是一项重要的评估标准。
 
  1.1.2选题目的
 
  该论文以吉安市房地产开发项目为例,根据项目上实时收集到的基础财务数据,从可行性研究开始入手,统计建设期内发生的现金流量,计算关键财务评价指标,从而对项目的财务可行性做出科学合理的判断,并分析项目的敏感性因素,偿债能力,盈亏平衡,对即将进行的项目做出全面的财务风险预测。最终目的是希望对建筑项目提供相关的借鉴与参考,提高建设项目开发商的风险意识,提高对项目的整体把控,从而实现更高的收益。
 
  1.2文献综述
 
  1.2.1国外研究现状
 
  资本主义国家早从19世纪50年代就开始从市场经济的角度,对项目的投入和产出进行比较并做财务分析,以此来判断该项目的好坏,但这种流程并不能看作是在做可行性研究,但这却成为日后可行性研究体系的初步形态。资本主义国家在科技发展的同时,财务方面也遇到了很多困难。在19世界以传统的财务方法分析已经难以支持社会上普遍的财务问题,而让而杜比提出的消费者剩余的思想,逐渐崭露头角,成为比较潮流的财务分析基础。到了20世纪初,美国已经将这种想法广泛的运用到实际的项目当中。
 
  自从美国田纳西河流域的项目在开发阶段运用了可行性研究,并获得了成功之后,人们对可行性研究的意识大大提高。近几年来,随着科学技术的不断发展,可行性研究的理论与方法同样取得了卓越的发展,并开始与其他领域进行相互融合,在这个过程中,可行性研究的理论和方法得到了更好的完善,并且开始应用到了各类项目之中。
 
  随着21世纪计算机和信息化的发展,西方国家开始将计算机作为辅助工具,结合信息网络化系统,构建项目可行性研究的数学模型,为项目的决策提供了很好的帮助。
 
  1.2.2国内研究现状
 
  和其他的国家相比,我国的财务研究开展的较迟,一直到改革开放之后才开始向国外学习,引进一些先进的想法和基础,在改革开放之前只是学习苏联的论证方法,这是一种十分基础的方法。到了20世纪中期才有了第一个官方文件。但改革开放以后我国积极研究和引用国外的现金理念和技术,结合自身,摸索出了适合我过国情的研究方法。
 
  实践方面,财务可行性研究已经广泛地应用于企业投资、工程项目建设、项目研究等各类问题的决策中。但是,不论是理论上还是实践操作中,对财务的可行性研究都需要进行不断修正和改进,建立更加规范、更加具有灵活性、适应性的各种分析方法,20世纪70代末,我国开始实施改革开放政策,从国外引进了财务可行性研究技术,我国相关项目研究人员对此高度重视,很多高校和科研单位都建立了相应的专业和研究机构,加强了建设项目投资决策前的研究论证工作。进入20世纪80年代,我国对财务可行性的研究发展更加重视,可行性研究开始在我国的决策过程中发挥着至关重要的作用。
 
  近几年,我国的专家和学者对可行性研究进行了深入的探索,为项目可行性研究工作做出了自己的贡献。
 
  在风险预测方面,梁广海以石油投资的项目为基础,提供了风险分析的基本流程,提出了风险分析是为决策做服务这一概念。徐友全、梁宏以我国投资项目风险特点为基础,提出要从管理科学的角度出发,综合国内外投资项目风险分析,融汇风险分析的思想,运用计算机模拟技术,提出一整套对建设项目进行定性和定量分析的方法。石晓军、李建、李晖通过对建设工程投资风险评估的各种方法进行研究,指出了风险评估方法的未来发展方向。总而言之,在近几年中,可行性研究的理论与方法得到了很大的发展。
 
  1.3研究内容与方法
 
  1.3.1研究内容
 
  运用财务分析的方法,计算各项经济指标。完成对房地产开发项目的财务可行性研究的分析,做出科学的损益预测,评估项目在财务方面的可行性,对风险因素做出预测判断,提出控制措施,保证项目的顺利运行。
 
  本文分为五章。首先是绪论,第二部分为相关理论的简单介绍,包括财务理论与风险理论。第三部分具体介绍项目概况、相关费用估算、资金筹措及使用计划、财务评价指标计算。第四部分进行不确定性分析,具体包括:敏感性因素分析、盈亏平衡分析、偿债能力分析等。第五部分为结论部分。
 
  1.3.2研究方法
 
  案例分析法:本文立足于吉安市房地产开发项目这一具体案例,针对财务方面做可行性研究,通过这一建设项目所具有的基础财务数据,做财务分析。通过计算各项财务指标,分析其在财务方面的可行性,最后得出结论。
 
  定性定量结合分析法:在进行财务指标计算的过程中,必然要对数据进行一定的加工处理,进行定量分析,并且通过图表的形式呈现出来。在科学的定量分析的基础上,对财务指标进行合理的分析判断,从而使得项目的结论更加客观可信。
 
  文献研究法:在研究过程中通过查阅电子图书馆中的相关文献,积累财务可行性研究的理论基础,分析其他项目可行性研究的研究方式,对该论文的研究内容进行合理的优化处理。
 
  第2章相关理论基础
 
  2.1财务可行性研究的过程
 
  财务可行性研究是在搜集整理数据的基础上,对数据进行计算分析,综合进行敏感性因素分析、盈亏平衡分析、偿债能力分析,立足于项目所处的具体环境,对项目的财务可行性做出分析评价。具体过程如下:
 
  1、财务信息搜集汇总阶段
 
  在财务评价工作前期,立足于项目研究的需求,采集多种信息与参数,比如造价、经营和设施维护的费用及国家相应的税收政策等。资料收集是重要的准备环节,资料的数量和质量直接影响决财务可行性研究的效果及水平。
 
  可行性研究是一种对项目总体经济业务评估的过程,属于一种事前评价,所以财务基本信息大都是预测的。企业需要根据市场情况进行合理预测。主要包含:项目制造费用与税额的预测;产品销售成本与销售收益的预计;静态投资预算、流动经费投入预算等。
 
  2、会计分析阶段
 
  对收集与预测的信息加以汇总整理,通过计算,发现这些信息之间的内在关系,制作并解释会计报表、修正报表信息。制定出财务可行性研究报表。
 
  3、财务分析综合评价阶段
 
  基于项目财务报表与有关信息,计量业务的多种财务指标,最后获得项目财务是否可行的结果。因为财务可行性研究是计量动态财务指标来评估财务可行性的,所以在财务可行性研究中需要考量金钱的时间价值。运用净现值的方法对不同时间点的现金流量进行比较。最后用动态性评价财务可行性。
 
  4、制定财务可行性研究报告
 
  作为财务分析的最后结果,根据前面的财务信息进行分析,制定出的财务可行性研究报告是整个业务可行性分析报告的构成部分,而且最为关键。
 
  2.2风险理论
 
  2.2.1风险管理
 
  风险分析的目的是测算评估项目承受风险的能力,避免项目建成投产后不能获得预期的利润或效益。墨菲定律说如果一件事情可能出错,那他就一定会出错。如果有两种或以上的选择,其中一种将会导致不好的结果,那么就一定会有人做出这种选择。我们的身边时时刻刻都存在不确定性风险,因此对于项目来说,风险意识的建立至关重要。建设项目作为风险与收益的复合体,其风险管理至关重要,科学地预测项目可能面对的风险并且提出可行的风险控制措施是保证项目顺利运行的必要手段。
 
  投资项目风险分析是通过对于可能发生情况的评估,预测风险可能带来的损失,以此来尽可能的降低风险带来的损失。它主要是通过对于市场上的情况分析,工程方面给出的计划和投资方的投资方案等为基础来总体的分析。未加保护的风险称为“风险敞口”。而只关注局部风险而忽略项目全局风险,只关注短期风险而忽略项目长期风险都是风险近视的表现。因此,决策者必须统筹规划好项目的运营,建立完善的风险管理。
 
  2.2.2与财务有关的风险评估
 
  与财务有关的的风险主要包括:筹资风险、经营风险等。
 
  筹资风险通常是指因为外界的因素而造成的风险。正常的大型工资都有债务,而合适的债务可以帮助公司获得一定的利益,但是当承担的债务过大会大大提高财务危机的风险,所以合理的财务比例十分重要。坚持"先内部融资,后外部融资,先负债融资,后股权融资"的原则。
 
  经营风险是指企业在生产经营过程中,由于供应链、生产、销售各环节不确定性因素的影响所导致企业资金周转不利,造成企业价值的变动。
 
  第3章项目基本情况及其财务分析与风险评估
 
  3.1项目概况
 
  项目名称:吉安市某房地产开发项目
 
  项目的地理位置:吉安市房地产开发项目位于建设北路以东,建设路与府东街交汇处,府东街南北两侧,地理位置较好。
 
  主办单位:北晨综合开发有限责任公司
 
  建设内容:
 
  北侧地块建设1栋地下1F、地上12F的商业楼及室外配套设施等
 
  南侧地块建设1栋地上3F的商业楼及室外配套设施等
 
  总建筑面积:17420m2,其中商业建筑面积15500m2、地下建筑面积1920m2
 
  表1用地内相关指标
 
  序号 名称 北地块 南地块 合计
 
  1 净用地面积(㎡) 3318.05 889.95 4208.00
 
  1.1 建筑占地(㎡) 1070.07 535.04 1605.11
 
  1.2 绿化面积(㎡) 663.61 69.42 733.03
 
  1.3 道路及硬化面积(㎡) 1584.37 285.49 1869.86
 
  2 总建筑面积(㎡) 15520.00 1900.00 17420.00
 
  2.1 商业(㎡) 13600.00 1900.00 15500.00
 
  2.2 地下建筑面积(㎡) 1920.00 1920.00
 
  3 容积率 4.10 2.13
 
  4 建筑密度(%) 32.25 60.12
 
  5 绿化率(%) 20.00 7.80
 
  表2主要技术经济指标
 
  序号 指标名称 单位 指标值
 
  1 项目净用地面积 4208
 
  1.1 建筑占地 1605.11
 
  1.2 绿化 733.03
 
  1.3 道路及地面硬化 1869.86
 
  2 公用工程
 
  2.1 用水量 m3/d 112.26
 
  2.2 供电负荷 KVA 835.10
 
  2.3 供热负荷 KW 958.10
 
  2.4 耗气量 m3/d 174.20
 
  3 总建筑面积 17420
 
  3.1 地上建筑面积 15500
 
  3.1.1 商业 15500
 
  3.2 地下建筑面积 1920
 
  4 总投资 万元 4913.87
 
  4.1 工程费用 万元 4229.65
 
  4.2 其他费用 万元 320.23
 
  4.3 预备费 万元 363.99
 
  设计理念:合理布局,高效利用土地,使业主的要求与城市功能有机地结合,使三种效益可以完美体现;分析用地现状交通和周边地区交通,有效组织人流车流与城市交通并行不悖;利用周边优越环境,扩大绿化范围,重视生态,具有可持续性、可操作性,并着重处理与环境关系,使建筑融合于环境,营造生态的、生机的、生动的商业楼。
 
  3.2项目费用估算
 
  3.2.1.项目财务的数据预测依据说明
 
  估算依据:
 
  1、建设单位提供的相关资料。
 
  2、土建工程:
 
  1.工程费用包括:建筑工程费、设备购置费、安装工程费、室外工程费等。工程造价根据建筑物的结构类型和设施要求估算。
 
  2.其他费用:包括土地费用和与建设项目相关费用。
 
  2.1土地费用:按照每亩23.94万元。
 
  2.2与建设项目相关费用:包括建设管理费、报告编制费、勘察设计费、环境影响评价费、劳动安全卫生评价费等。
 
  2.2.1建设单位管理费:根据《江西省建设工程其他费用标准》以工程费用的1.2%计算。
 
  2.2.2工程监理费:根据《建设工程监理与相关服务收费标准》以工程费用为计费基价内插法计算。
 
  2.2.3施工图审查费:根据《江西省物价局关于降低施工图审查收费标准的通知》以工程费用为基数,分段累进计费,计费标准为2%。
 
  2.2.4报告编制费:根据国家发展计划委,江西省计委、江西省物价局规定,采用插入法计算。
 
  2.2.5工程勘察费:根据国家发展计划委员会、《工程勘察设计收费管理规定》,以工程费用为基数,计费标准0.3%。
 
  2.2.6工程设计费:根据国家发展计划委员会、《工程勘察设计收费管理规定》,以工程费用为基数,采用插入法计算。
 
  2.2.7施工图预算编制费:根据国家发展计划委员会、建设部计价格《工程勘察设计收费管理规定》,以工程设计费为基数,计费标准10%。
 
  2.2.8竣工图审查费:根据国家发展计划委员会、《工程勘察涉及收费管理规定》以工程设计费为基数,计费标准8%。
 
  2.2.9环境影响评价费,根据江西省物价局、江西省环保局转发《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》,以工程费用为基数,采用插入法计算。
 
  2.2.10工程保险费:根据《建筑工程切险条款》《安装工程切险条款》、建设部、中国保险监督管理委员会《关于推进建设工程质量保险工作的意见》以工程费用为基数,计费标准0.6‰。
 
  3.2.2项目建设投资估算
 
  投资估算的范围:
 
  总投资估算为5538.7万元,主要包括项目建设的土地费用、工程建设其他费用、设备和安装及其它费用、预备费、建设期贷款利息等投资。
 
  表3总投资估算表
 
  单位:万元
 
  序号 工程或费用名称 建筑工程费 设备购置费 安装工程费 其他费用 合计 备注
 
论文写作模式-房地产开发项目财务可行性研究
  一 工程费用 2895.85 650.00 683.80 4229.65
 
  1 商业 2480.00 560.00 527.00 3567.00
 
  2 地下建筑 326.40 0.00 28.80 355.20
 
  3 辅助工程 89.45 90.00 128.00 307.45
 
  二 工程建设其他费用 320.23 320.23
 
  1 土地费用 624.83 624.83
 
  2 建设单位管理费 33.84 33.84 0.80%
 
  3 工程监理费 52.18 52.18
 
  4 施工图审查费 8.46 8.46 0.20%
 
  5 工程勘察成果报告审查费 0.82 0.82 6.50%
 
  6 招标代理费 17.85 17.85
 
  7 报告编制费 14.81 14.81
 
  8 节能评估报告编制费 14.81 14.81
 
  9 评估节能评估报告费 9.28 9.28
 
  10 工程勘察费 12.69 12.69 0.30%
 
  11 工程设计费 70.95 70.95
 
  12 施工图预算编制费 7.10 7.10 10.00%
 
  13 竣工图编制费 5.68 5.68 8.00%
 
  14 环境影响评价费 6.65 6.65
 
  15 劳动安全卫生评价费 4.23 4.23 0.1%
 
  16 场地准备及临时设施费 33.84 33.84 0.8%
 
  17 工程保险费 2.54 2.54 0.06%
 
  18 特殊设备安全监督检验费 5.60 5.60 1.00%
 
  19 人防工程异地建设费 0.00 0.00
 
  20 城市基础设施配套费 0.00 0.00
 
  21 消防设施配套费 0.00 0.00
 
  22 高可靠性供电费 18.90 18.90
 
  三 预备费 363.99 363.99
 
  1 基本预备费 363.99 363.99
 
  四 总投资 2895.85 650.00 686.80 1309.05 5538.7 100%
 
  表4建筑安装工程投资估算表
 
  单位:万元
 
  序号 工程或费用名称 估算价值 技术经济指标
 
   建筑工程 设备购置 安装工程 其他费用 合计 单位 数量 单位价值(元)
 
  1 商业 2480.00 560.00 527.00 3567.00 15500.00 2301.29
 
  1.1 土建工程 2480.00 2480 15500.00 1600
 
  1.2 暖通工程 155.00 155 15500.00 100
 
  1.3 给排水工程 93.00 93 15500.00 60
 
  1.4 电气工程 279.00 279 15500.00 180
 
  1.5 电梯 560.00 560 28.00 200000
 
  2 地下建筑 326.40 0.00 28.80 355.20 1920.00 1850
 
  2.1 土建工程 326.40 326.4 1920.00 1700
 
  2.2 通风工程 9.60 9.6 1920.00 50
 
  2.3 给排水工程 7.68 7.68 1920.00 40
 
  2.4 电气工程 11.52 11.52 1920.00 60
 
   合计 2806.40 560.00 555.80 3922.20 17420.00
 
  表5辅助工程投资估算表
 
  序号 项目或费用名称 单位 数量 单价 估算值
 
  1 配套管线工程 M 800 1600.00 128.00
 
  2 化粪池 1 80000.00 8.00
 
  3 生活水池 1 130000.00 13.00
 
  4 消防水池 1 360000.00 36.00
 
  5 小区绿化 733.03 60.00 4.40
 
  6 道路及地面硬化 1869.86 150.00 28.05
 
  7 变配电设备 KVA 900.00 1000.00 90.00
 
   合计 307.45
 
  3.2.3项目成本测算
 
  (1)建设投资
 
  建设投资为5538.7万元,建设期分年度投入,第1年投入55%,第2年投入45%
 
  (2)销售费用
 
  销售费用为销售收入的2.5%,总费用为296.61万元。于3~5年投入,分别占50%、30%、20%。
 
  (3)管理费用
 
  管理费用为销售收入的3.0%,总费用为355.93万元。于3~5年投入,分别占40%、30%、30%
 
  表6成本费用见表
 
  单位万元
 
  序号 项目 合计 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年
 
  1 总投资 5892.08 3175.88 2716.19 0.00 0.00 0.00
 
  1.1 建设投资 5538.7 3046.28 2492.41 0.00 0.00 0.00
 
  1.2 建设期利息 353.38 129.6 223.78 0.00 0.00 0.00
 
  2 经营费用 652.54 0 0 290.68 195.76 166.1
 
  2.1 销售费用 296.61 0.00 0.00 148.31 88.98 59.32
 
  2.2 管理费用 355.93 0.00 0.00 142.37 106.78 106.78
 
  3 利息 391.4 237.21 130.47 23.72
 
  4 成本费用小计 6936.02 3175.88 2716.19 527.89 326.23 189.82
 
  3.3资金筹措及使用计划
 
  3.3.1资金筹措
 
  (1)资本金
 
  根据国家有关规定,项目资本金需达到项目总投资的35%,
 
  故项目资本金为5538.7×35%=1938.56万元
 
  (2)建设项目的其他资金
 
  本项目总投资中除资本金外尚需资金为:
 
  5538.7-1938.56=3600.14万元
 
  不考虑预售资金,这部分资金将全部通过银行贷款的形式解决。
 
  (3)银行的贷款分两次投入。建设期的第1年投入贷款总额的60%,第2年投入贷款总额的40%。贷款利息按年利率6%计算。从项目第3年开始还款,第3~4年每年末偿还第2年贷款余额的10%,并还清当年应付利息,项目的借款还本付息计划表见表7。
 
  表7借款还本付息计划
 
  单位万元
 
  序号 项目 合计 计算期
 
   1 2 3 4 5
 
  1 期初贷款余额 0.00 2289.68 3953.52 2174.44 395.36
 
  1.1 当期贷款 3600.14 2160.08 1440.06 0.00 0.00 0.00
 
  1.2 当期应计利息 129.6 223.78 237.21 130.47 23.72
 
  2 还本付息
 
   其中:还本 3953.52 0.00 0.00 1779.08 1779.08 395.36
 
   付息 391.4 237.21 130.47 23.72
 
  3 期末贷款余额 2289.68 3953.52 2174.44 395.36 0.00
 
  计算指标 利息备付率(%)
 
   偿债备付率(%)
 
  3.3.2项目销售收入预测
 
  (1)销售价格
 
  本项目享受价格如下
 
  南地块商业楼:南地块商业楼的销售面积为1900㎡,具体销售价格预定为,项目建成后,
 
  第1年销售价为6800元/㎡,第2年销售价为6900元/㎡,第3年销售价为7000元/㎡:
 
  北地块商业楼:北地块商业楼的销售面积为15520㎡,具体销售价格预定为,项目建成后,第1年销售价为6600元/㎡,第2年销售价为6800元/㎡,第3年销售价为7000元/㎡(2)销售进度
 
  本项目的销售进度按照如下安排
 
  第1年,销售比例55%
 
  第2年,销售比例35%
 
  第3年,销售比例10%
 
  (3)销售收入的测算见表8
 
  表8销售收入预测表
 
  单位万元
 
  序号 项目名称 合计 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年
 
  1 南地块商业楼
 
  1.1 销售比例 100% 0% 0% 55% 35% 10%
 
  1.2 销售面积 1900 1045 665 190
 
  1.3 销售单价 0.68 0.69 0.7
 
  1.4 销售收入 1311 0.00 0.00 710.6 458.85 133
 
  2 北地块商业楼
 
  2.1 销售比例 100% 0% 0% 55% 35% 10%
 
  2.2 销售面积 15520 8536 5432 1552
 
  2.3 销售单价 0.66 0.68 0.7
 
  2.4 销售收入 10553.6 5633.76 3693.76 1086.4
 
  3 销售收入小计 11864.6 0.00 0.00 6344.36 4152.61 1219.4
 
  3.3.3项目利润测算
 
  (1)营业税金及附加
 
  营业税金及附加按照销售收入的5.5%计算,总金额为652.55万元。
 
  (2)所得税
 
  所得税按25%计算,具体利润见表9。
 
  表9利润与利润分配表
 
  单位万元
 
  序号 项目 合计 计算期
 
   1 2 3 4 5
 
  1 销售收入 11864.6 0.00 0.00 6344.36 4152.61 1219.4
 
  2 总成本费用 6936.02 3175.88 2716.19 527.89 326.23 189.82
 
  3 销售税金及附加 652.55 0.00 0.00 348.94 228.39 67.07
 
  4 利润总额 4276.03 -3175.88 -2716.19 5467.53 3597.99 962.51
 
  5 弥补以前年度亏损 0.00 3175.88 5892.07 424.54
 
  6 应纳税所得额 4276.03 -3175.88 -5892.07 -424.54 3173.45 962.51
 
  7 所得税 1069.00 0.00 0.00 0.00 793.36 240.63
 
  8 净利润 -3175.88 -2716.19 5467.53 2804.63 721.88
 
  9 盈余公积金 546.75 280.46 72.19
 
  10 可供分配利润 4920.78 2524.17 649.69
 
  11 息税前利润 4667.43 -3175.88 -2716.19 5704.74 3728.46 986.23
 
  项目总投资收益率=(5704.74+3728.46+986.23)/3/5892.08=58.95%
 
  项目资本金净利润率=(5467.53+2804.63+721.88)/3/1938.56=154.65%
 
  第4章不确定性分析及财务风险评估
 
  4.1项目敏感性因素分析
 
  项目财务评价影响因素主要有投资、销售价格、贷款利率、建设工期等。
 
  下面主要就投资和销售价格对财务指标的影响进行测算。结果如表11
 
  表11敏感性因素分析表
 
  序号
 
  项?????目 基???本
 
  方案 销??售??收??入 建??设??投??资
 
   10% -10% +10% -10%
 
  1 内部收益率 39.45% 55.91% 23.60% 26.22% 56.55%
 
  2 较基本方案增减 16.46% -15.85% -13.23% 17.1%
 
  3 敏感度系数?SK 23.98 10.40 -9.66 23.07
 
  图1财务敏感性因素分析图
 
  在计算结果及图表中,我们可以发现销售收入敏感度系数的绝对值以及它直线的斜率比较大(销售收入斜率绝对值1.62,建设投资斜率的绝对值1.5),因此我们可以得出该项目的财务内部收益率对销售收入的变化较敏感,其次就是建设投资,因此,项目在实施过程中应予以重视。
 
  4.2盈亏平衡分析
 
  盈亏平衡点:
 
  总投资5538.7
 
  P===49.4%
 
  销售净收入11212.05
 
  盈亏平衡图如图2所示:
 
  图2盈亏平衡分析图
 
  计算结果表明,需达到总体设计能力的49.4%才使得项目保本。
 
  盈利能力分析
 
  4.3生存能力分析
 
  表12财务计划现金流量表
 
  单位万元
 
  序号 项目 合计 计算期
 
   1 2 3 4 5
 
  1 经营活动净现金流量 9490.51 0.00 0.00 5704.74 2935.10 745.6
 
  1.1 现金流入 11864.6 0.00 0.00 6344.36 4152.61 1219.4
 
  1.1.1 营业收入 11864.6 0.00 0.00 6344.36 4152.61 1219.4
 
  1.2 现金流出 2374.09 0.00 0.00 639.62 1217.51 473.8
 
  1.2.1 经营成本 652.54 0.00 0.00 290.68 195.76 166.1
 
  1.2.2 营业税金及附加 652.55 0.00 0.00 348.94 228.39 67.07
 
  1.2.3 所得税 1069.00 0.00 0.00 0.00 793.36 240.63
 
  2 投资活动净现金流量 -5538.7 -3046.28 -2492.41 0.00 0.00 0.00
 
  2.1 现金流入 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
 
  2.2 现金流出 5538.7 3046.28 2492.41 0.00 0.00 0.00
 
  2.2.1 建设投资 5538.7 3046.28 2492.41 0.00 0.00 0.00
 
  3 筹资活动净现金流量 5147.3 4098.64 1440.06 -2016.29 -1909.55 -419.08
 
  3.1 现金流入 5538.70 4098.64 1440.06 0.00 0.00 0.00
 
  3.1.1 项目资本金流入 1938.56 1938.56 0.00 0.00 0.00 0.00
 
  3.1.2 建设投资借款 3600.14 2160.08 1440.06 0.00 0.00 0.00
 
  3.2 现金流出 391.4 0.00 0.00 2016.29 1909.55 419.08
 
  3.2.1 各种利息支出 391.4 0.00 0.00 237.21 130.47 23.72
 
  3.2.2 偿还债务本金 0.00 0.00 1779.08 1779.08 395.36
 
  4 净现金流量 1052.36 -1052.35 3688.45 1025.55 326.52
 
  5 累计盈余资金 1052.36 0.01 3688.46 4714.01 5040.53
 
  每年累计盈余资金大于零,项目生存能力较强。
 
  4.4盈利能力分析
 
  表13项目投资现金流量表
 
  单位:万元
 
  序号 项目 合计 计算期
 
   1 2 3 4 5
 
  1 现金流入 11864.6 0.00 0.00 6344.36 4152.61 1219.4
 
  1.1 销售收入 11864.6 0.00 0.00 6344.36 4152.61 1219.4
 
  2 现金流出 7496.33 3046.28 2492.41 930.3 619.91 399.27
 
  2.1 建设投资 5538.7 3046.28 2492.41 0.00 0.00 0.00
 
  2.2 经营费用 652.54 0 0 290.68 195.76 166.1
 
  2.2.1 销售费用 296.61 0.00 0.00 148.31 88.98 59.32
 
  2.2.2 管理费用 355.93 0.00 0.00 142.37 106.78 106.78
 
  2.3 销售税金及附加 652.55 0.00 0.00 348.94 228.39 67.07
 
  3 所得税前净利润 -3046.28 -2492.41 5414.06 3532.7 820.13
 
  4 累计所得税前净现金流量 -3046.28 -5538.69 -124.63 3408.07 4228.2
 
  表14项目资本金现金流量表
 
  单位:万元
 
  序号 项目 合计 计算期
 
   1 2 3 4 5
 
  1 现金流入 11864.6 0.00 0.00 6344.36 4152.61 1219.4
 
  1.1 营业收入 11864.6 0.00 0.00 6344.36 4152.61 1219.4
 
  2 现金流出 4704.05 1938.56 0.00 2655.91 3127.06 892.88
 
  2.1 项目资本金 1938.56 1938.56 0.00 0.00 0.00 0.00
 
  2.2 借款本金偿还 0.00 0.00 1779.08 1779.08 395.36
 
  2.3 借款利息支付 391.4 0.00 0.00 237.21 130.47 23.72
 
  2.4 经营成本 652.54 0.00 0.00 290.68 195.76 166.1
 
  2.5 营业税金及附加 652.55 0.00 0.00 348.94 228.39 67.07
 
  2.6 所得税 1069.00 0.00 0.00 0.00 793.36 240.63
 
  3 净现金流量 7160.55 -1938.56 0.00 3688.45 1025.55 326.52
 
  第5章结论
 
  5.1财务分析结论
 
  通过以上分析,该项目总投资5892.08万元,其中建设投资5538.7万元。销售净收入11864.6万元,利润总额4276.03万元,项目总投资收益率58.95%,所得税1069.00万元,,盈亏平衡点为49.4,财务内部收益率35.56%>Ic=15%,财务净现值为1526万元>0(Ic=15%时),投资回收期2.58年,平均偿债备付率为1.90。表明该项目财务上是可行。
 
  5.2风险研究
 
  对于一个项目来说,风险是不可避免的,而财务风险关系着项目的命脉,是所有风险中最应该重视的部分。高风险意味着高收益,在收益与风险之间做好平衡,实现组织的利润是管理者的目标。通过敏感性因素分析,找出影响企业经营的关键因素,加以控制。通过分析企业偿债能力,确定合理的借款比例和还款计划。通过盈亏平衡分析,在总体上把握企业的盈利与亏损的情况。加强企业的风险管理意味着能够降低企业经营成本、优化资源配置,提高企业的核心竞争力。风险的不确定性会给企业带来机遇或者损失,决策者要充分了解备选方案的可行性,综合企业的实际情况进行决策,尽可能基降低风险带来的损失,保证企业的目标利润。